In queste settimane tanti clienti mi chiedono la stessa cosa: “Com’è possibile che i mutui continuino a costare di più, se la BCE non sta muovendo i tassi?”.
È una domanda legittima, ma nasce da un equivoco molto diffuso. Oggi il tasso BCE è solo una parte del quadro. Il mercato dei mutui si muove seguendo logiche molto più complesse e, se non le conosci, rischi di interpretare al contrario ciò che sta succedendo.
Ti racconto quello che vedo ogni giorno lavorando sulle pratiche.
La corsa al fisso e il vero protagonista: l’IRS
La prima cosa da capire è che la quasi totalità delle persone che stanno chiedendo un mutuo oggi sceglie il fisso. Parliamo di oltre il 90 per cento dei casi. È una reazione normale dopo gli anni turbolenti che abbiamo vissuto, ma c’è un dettaglio che molti ignorano: i mutui a tasso fisso non seguono direttamente le decisioni della BCE. Sono costruiti sull’IRS, l’indice che misura il costo del denaro a lungo termine.
Se l’IRS sale, il tasso fisso sale. Non importa se Francoforte decide di fermarsi o di tagliare. Negli ultimi mesi gli IRS si sono mossi verso l’alto a causa delle tensioni internazionali, delle aspettative sul futuro dei tassi e dell’incertezza economica. Risultato: il Taeg medio è passato dal 3,61 per cento di luglio al 3,71 per cento di settembre, pur con tassi ufficiali immutati.
È un dato che da solo spiega metà del fenomeno.
Gli spread bancari restano rigidi
L’altra metà riguarda il comportamento delle banche. In questo periodo sto notando che gli spread applicati agli stessi profili, rispetto a sei mesi fa, sono molto più fermi. È un atteggiamento prudente e, dal loro punto di vista, comprensibile. Oggi raccogliere liquidità costa di più, il contesto internazionale è instabile e le banche preferiscono proteggersi mantenendo margini più alti.
Questo significa che, anche quando il mercato permetterebbe condizioni più favorevoli, non sempre gli istituti le trasferiscono ai clienti. È come se la “trasmissione” tra BCE e mutuatari si fosse allentata. Ciò che decide la banca centrale non arriva più ai clienti con la stessa rapidità e con la stessa intensità di qualche anno fa.
L’aumento dei costi è concreto
Il Codacons ha stimato un aumento medio di circa 216 euro all’anno su un mutuo da 150 mila euro a 30 anni, soltanto per effetto del rialzo dei tassi sui nuovi finanziamenti dall’inizio dell’anno. Non è un salasso, ma è un segnale chiaro: il calo che molti si aspettavano non si sta verificando.
Eppure la domanda rimane alta. Bankitalia registra un più 2,2 per cento dei finanziamenti per l’acquisto della casa. È evidente che chi deve comprare preferisce muoversi adesso, anche con condizioni meno favorevoli, piuttosto che rischiare ulteriori rialzi.
Il vero errore è guardare solo la BCE
Lo dico spesso ai miei clienti: guardare soltanto il tasso BCE è fuorviante. Oggi il costo di un mutuo dipende soprattutto dall’andamento degli IRS e dalle politiche interne delle banche. È un mercato che richiede un’interpretazione tecnica, molto più di quanto accadesse in passato. Un tasso online non ti racconta la storia completa. Serve capire perché quel tasso è costruito in un certo modo e quali variabili potrebbero farlo cambiare nel giro di pochi giorni.
Cosa consiglio in questo momento
La cosa più importante è evitare scelte emotive. In un mercato che si muove così velocemente, conviene monitorare l’IRS, confrontare diverse banche e soprattutto ottenere una predelibera, perché permette di mettere al sicuro la fattibilità e di muoversi con maggiore tranquillità nelle trattative immobiliari. Oggi la costruzione di una pratica è un lavoro molto più strategico rispetto al passato. Bisogna prevedere, leggere gli indici e sfruttare le finestre di tasso quando si aprono.
Conclusione
Oggi più che mai, il mutuo non si sceglie con un clic. Si costruisce con attenzione, leggendo il mercato giorno per giorno. La BCE può restare ferma, ma gli indici che muovono davvero il tasso fisso non lo sono. E questo, nel concreto, sta facendo la differenza sul portafoglio di chi compra casa in questo momento.
